Zweitwohnsitz in Kärnten, Österreich
Du suchst einen Zweitwohnsitz in Kärnten? Von Lagen an den Kärntner Seen bis zu Regionen in den Alpen bietet Kärnten ganz unterschiedliche Möglichkeiten, einen Teil des Jahres in Österreich zu verbringen.
SPINCHOICE hilft dir, passende Immobilien zu finden und wichtige Aspekte wie geplante Nutzung, Lage und Zweitwohnsitzwidmung zu verstehen, bevor du dich für einen Kauf entscheidest.
Warum einen Zweitwohnsitz in Kärnten kaufen?
Kärnten bietet eine besondere Kombination aus Seen, Alpenlandschaften und ganzjährig attraktiven Regionen. Beim Kauf eines Zweitwohnsitzes ist die Lage jedoch nur ein Teil der Entscheidung. Ebenso wichtig ist die Frage, wie eine Immobilie genutzt werden darf.
Wohnen an den Kärntner Seen
Wörthersee, Weissensee, Ossiacher See und Millstätter See bieten ganz unterschiedliche Möglichkeiten für einen Zweitwohnsitz, von etablierten Orten am Wasser bis zu ruhigeren Lagen inmitten der Natur.
Zweitwohnsitz in den Alpen
Bergregionen wie Hochrindl bieten einen anderen Lebensstil, mit Skifahren im Winter sowie Wandern, Radfahren und weiteren Outdoor-Aktivitäten in den wärmeren Monaten.
Nutzung im ganzen Jahr
Ein Zweitwohnsitz kann ganz unterschiedliche Zwecke erfüllen. Überlege dir deshalb, wann du die Immobilie nutzen möchtest, wie häufig du dort sein wirst und ob der Standort das ganze Jahr über zu deinen Plänen passt.
Zweitwohnsitzwidmung
Nicht jede Immobilie in Kärnten darf automatisch als Zweitwohnsitz genutzt werden. Die zulässige Nutzung und die entsprechende Widmung sollten deshalb geprüft werden, bevor du dich für einen Kauf entscheidest.
Was bedeutet eine Zweitwohnsitzwidmung in Kärnten?
Eine der wichtigsten Fragen beim Kauf eines Zweitwohnsitzes in Kärnten ist, ob du die Immobilie tatsächlich so nutzen darfst, wie du es geplant hast.
Eine Immobilie zu kaufen und sie als Zweitwohnsitz nutzen zu dürfen, ist nicht unbedingt dasselbe. Eine Immobilie kann für einen Hauptwohnsitz vorgesehen sein, die Nutzung als Zweitwohnsitz erlauben oder je nach Lage und Widmung anderen Bedingungen unterliegen.
Das ist besonders wichtig, wenn du den größten Teil des Jahres woanders lebst und die Immobilie hauptsächlich für Urlaube, Wochenenden oder saisonale Aufenthalte nutzen möchtest.
Prüfe die zulässige Nutzung vor dem Kauf
Bevor du eine verbindliche Verpflichtung eingehst, sollte die zulässige Nutzung der konkreten Immobilie geprüft werden. Verlasse dich nicht nur darauf, wie die Immobilie angeboten wird oder wie sie von einem früheren Eigentümer genutzt wurde.
Je nach Immobilie kann dies bedeuten, die entsprechende Widmung, vorhandene Unterlagen und Informationen der Gemeinde zu prüfen, falls erforderlich mit rechtlicher oder lokaler fachlicher Unterstützung.
Für Käufer eines Zweitwohnsitzes ist das kein Detail, das erst nach dem Kauf geprüft werden sollte. Es gehört bereits zur Entscheidung, ob die Immobilie überhaupt für dich geeignet ist.
Zweitwohnsitz, Hauptwohnsitz oder touristische Nutzung?
Nicht jede Form der Wohnnutzung ist in Kärnten gleich. Bevor du dir einzelne Immobilien ansiehst, solltest du den Unterschied zwischen der Nutzung als Hauptwohnsitz, als Zweitwohnsitz und für touristische Vermietung kennen.
Hauptwohnsitz
Dein Hauptwohnsitz ist der Ort, an dem sich der Mittelpunkt deines persönlichen Lebens befindet. Das unterscheidet sich vom Besitz einer Immobilie, die du hauptsächlich für Urlaube oder gelegentliche Aufenthalte nutzt.
Zweitwohnsitz
Ein Zweitwohnsitz wird in der Regel zusätzlich zu deinem Hauptwohnsitz genutzt, zum Beispiel für Urlaube, Wochenenden oder längere saisonale Aufenthalte. Ob eine bestimmte Immobilie auf diese Weise genutzt werden darf, sollte vor dem Kauf geprüft werden.
Touristische Nutzung
Die touristische Vermietung ist gesondert zu betrachten. Dass eine Immobilie als Zweitwohnsitz genutzt werden darf, bedeutet nicht automatisch, dass du sie auch an Urlaubsgäste vermieten darfst. Wenn Mieteinnahmen Teil deiner Pläne sind, sollte die zulässige Nutzung separat geprüft werden.
Beginne damit, wie du die Immobilie nutzen möchtest
Bevor du dich für eine Lage oder Immobilie entscheidest, solltest du dir über deine Pläne im Klaren sein. Möchtest du ein privates Feriendomizil, eine Immobilie, die du selbst nutzt und gelegentlich vermietest, oder eine Anlageimmobilie, die hauptsächlich für die touristische Vermietung vorgesehen ist?
Die Antwort kann entscheidend dafür sein, welche Immobilien für dich geeignet sind.
Wie prüfst du, ob eine Immobilie als Zweitwohnsitz genutzt werden darf?
Eine Immobilie kann perfekt zu deinen Plänen passen. Bevor du jedoch ein Angebot abgibst, solltest du klären, ob die geplante Nutzung als Zweitwohnsitz tatsächlich zulässig ist.
1
Prüfe die Widmung der Immobilie
Prüfe zunächst die Widmung der Immobilie und ihres Standorts und ob eine Nutzung als Zweitwohnsitz zulässig ist. In Kärnten gelten besondere Regelungen für Immobilien, die für Freizeit- oder Zweitwohnsitzzwecke genutzt werden sollen.
2
Kläre die Situation mit der Gemeinde
Die zuständige Gemeinde ist eine wichtige Anlaufstelle für Informationen zur örtlichen Widmung und zulässigen Nutzung. Frage gezielt nach der Immobilie, die du kaufen möchtest, und verlasse dich nicht nur auf allgemeine Informationen über die Region.
3
Prüfe die Unterlagen der Immobilie
Prüfe die verfügbaren Unterlagen zur Widmung, Bebauung und Immobilie. Die bisherige Nutzung einer Immobilie oder die Art, wie sie angeboten wird, beweist allein nicht, dass deine geplante Nutzung zulässig ist.
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Kläre die Nutzung vor einer verbindlichen Verpflichtung
Wenn die Nutzung als Zweitwohnsitz für deinen Kauf entscheidend ist, solltest du die Situation klären lassen, bevor du ein verbindliches Kaufanbot oder einen Kaufvertrag unterzeichnest. Ziehe bei Bedarf geeignete rechtliche oder lokale Fachleute hinzu.
Nicht annehmen, sondern prüfen
Zwei Immobilien im selben Ort können unterschiedlichen Voraussetzungen unterliegen. Deshalb sollte die zulässige Nutzung für die konkrete Immobilie geprüft und nicht aufgrund ihrer Lage oder einer anderen Immobilie in der Nähe angenommen werden.
Für SPINCHOICE gehört die geplante Nutzung deshalb von Anfang an zur Immobiliensuche und ist keine Frage, die erst geklärt wird, nachdem eine Immobilie ausgewählt wurde.
Können ausländische Käufer einen Zweitwohnsitz in Kärnten kaufen?
Ja, ausländische Käufer können Immobilien in Kärnten erwerben. Die Regelungen hängen jedoch teilweise von der Staatsangehörigkeit des Käufers und von der jeweiligen Immobilie ab. Eine Immobilie kaufen zu dürfen und sie als Zweitwohnsitz nutzen zu dürfen, sind außerdem zwei unterschiedliche Fragen.
Käufer aus der EU und dem EWR
Staatsangehörige aus EU- und EWR-Ländern werden beim Immobilienerwerb grundsätzlich wie österreichische Staatsangehörige behandelt und benötigen nicht die Genehmigung für ausländische Käufer, die grundsätzlich für Drittstaatsangehörige gilt.
Käufer aus Ländern außerhalb der EU und des EWR
Für Käufer aus Drittstaaten können andere Regelungen gelten. Ein behördliches Genehmigungsverfahren kann erforderlich sein, wobei Ausnahmen möglich sind, unter anderem aufgrund bilateraler Abkommen. Die genauen Voraussetzungen sollten deshalb für den jeweiligen Käufer geprüft werden, bevor der Kauf fortgesetzt wird.
Der Kauf bedeutet nicht automatisch, dass die Immobilie als Zweitwohnsitz genutzt werden darf
Die Berechtigung, eine Immobilie zu erwerben, und die Berechtigung, diese als Zweitwohnsitz zu nutzen, sind zwei unterschiedliche Fragen. Auch wenn du die Immobilie kaufen darfst, muss die geplante Nutzung der konkreten Immobilie weiterhin geprüft werden.
Prüfe sowohl den Käufer als auch die Immobilie
Für internationale Käufer gibt es deshalb zwei wichtige Fragen: Darfst du die Immobilie erwerben und darf die Immobilie rechtlich so genutzt werden, wie du es geplant hast?
Beides sollte geklärt sein, bevor du eine verbindliche Verpflichtung eingehst.
Wie läuft der Kauf eines Zweitwohnsitzes in Kärnten ab?
Sobald du eine passende Immobilie gefunden und geprüft hast, dass sie wie geplant genutzt werden darf, beginnt der formellere Kaufprozess. Der genaue Ablauf kann variieren, aber diese wichtigen Schritte solltest du als internationaler Käufer kennen.
Prüfe die Immobilie, bevor du dich bindest
Bevor du eine verbindliche Verpflichtung eingehst, solltest du die Immobilie, die zulässige Nutzung und die relevanten Unterlagen prüfen. Auch das Grundbuch sollte auf eingetragene Eigentümer, Rechte und mögliche Belastungen geprüft werden.
Gib ein Kaufanbot ab
Wenn du die Immobilie kaufen möchtest, kannst du ein Kaufanbot abgeben. Beachte, dass ein unterschriebenes Kaufanbot rechtliche Folgen haben kann. Wichtige Bedingungen und Prüfungen sollten deshalb geklärt sein, bevor du unterschreibst.
Kaufvertrag erstellen und unterzeichnen
Im Kaufvertrag werden die Bedingungen der Transaktion festgelegt. In der Praxis ziehen Käufer üblicherweise einen österreichischen Rechtsanwalt oder Notar für den Vertrag und die anschließende Eintragung hinzu.
Kaufpreis und Treuhandabwicklung
Immobilientransaktionen werden üblicherweise über eine Treuhandabwicklung durch einen Rechtsanwalt oder Notar abgewickelt. Der Kaufpreis wird treuhändig verwahrt und freigegeben, sobald die vereinbarten Voraussetzungen für den Abschluss der Transaktion erfüllt sind.
Eintragung ins Grundbuch
Die Unterzeichnung des Kaufvertrags und die Zahlung des Kaufpreises machen dich allein noch nicht zum eingetragenen Eigentümer. Das Eigentumsrecht wird durch die Eintragung deines Eigentumsrechts in das österreichische Grundbuch erworben.
Von der Immobiliensuche zum Eigentum
Für internationale Käufer umfasst der Prozess mehr als nur die Suche nach der richtigen Immobilie. Geplante Nutzung, Unterlagen, rechtliche Abwicklung und Eintragung müssen zusammenpassen.
SPINCHOICE begleitet dich bei der Immobiliensuche, während die entsprechenden rechtlichen und lokalen Fachleute die formellen rechtlichen Schritte des Kaufs übernehmen.
Kannst du deinen Zweitwohnsitz in Kärnten vermieten?
Manche Käufer möchten ihre Immobilie selbst nutzen und sie an Urlaubsgäste vermieten, wenn sie nicht in Kärnten sind. Ob das möglich ist, sollte unabhängig von der Frage geprüft werden, ob die Immobilie als Zweitwohnsitz genutzt werden darf.
Zweitwohnsitz und touristische Vermietung sind nicht dasselbe
Eine Immobilie, die als privater Zweitwohnsitz genutzt werden darf, darf nicht automatisch wiederholt kurzfristig an Urlaubsgäste vermietet werden. Die zulässige Nutzung der konkreten Immobilie sollte deshalb geprüft werden, bevor mögliche Mieteinnahmen Teil deiner Kaufentscheidung werden.
Bei Wohnungen können zusätzliche Prüfungen erforderlich sein
Wenn du eine Wohnung kaufst, können auch die Regelungen innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft eine Rolle spielen. Für eine wiederholte kurzfristige touristische Vermietung kann eine entsprechende Widmung der Immobilie und, je nach Situation, eine zusätzliche Zustimmung erforderlich sein.
Vermietung kann zusätzliche Pflichten mit sich bringen
Die touristische Vermietung kann weitere Anforderungen mit sich bringen, darunter örtliche Regelungen, Gästemeldung und Ortstaxe, steuerliche Pflichten und, abhängig von der Art der Vermietung, gewerberechtliche Vorschriften.
Entscheide, bevor du kaufst
Wenn eine gelegentliche oder regelmäßige Vermietung Teil deiner Pläne ist, solltest du vor der Auswahl einer Immobilie klären, was zulässig ist. Eine Immobilie, die sich perfekt als privater Zweitwohnsitz eignet, eignet sich nicht automatisch auch für eine Vermietungsstrategie.
Erkläre SPINCHOICE von Anfang an, wie du die Immobilie nutzen möchtest, damit sich die Suche auf Immobilien konzentrieren kann, die zu deinen Plänen passen.
Wo kannst du einen Zweitwohnsitz in Kärnten kaufen?
Die richtige Lage hängt davon ab, wie du deinen Zweitwohnsitz nutzen möchtest. Kärnten reicht von bekannten Orten an den Seen bis zu ruhigeren Bergregionen. Jede Region bietet eine andere Kombination aus Erreichbarkeit, Lebensstil und Möglichkeiten für eine ganzjährige Nutzung.
Wörthersee
Der Wörthersee gehört zu den bekanntesten Seeregionen Kärntens. Orte wie Velden und Pörtschach verbinden das Leben am See mit Restaurants, Veranstaltungen und einer relativ guten Erreichbarkeit von Klagenfurt. Die Region kann gut zu Käufern passen, die einen etablierten und lebendigen Standort für ihren Zweitwohnsitz suchen.
Weissensee
Der Weissensee bietet eine ruhigere Umgebung, umgeben von Bergen und geschützter Natur. Die Region spricht Käufer an, die Wert auf Natur, Outdoor-Aktivitäten und eine ruhige Atmosphäre legen, sowohl im Sommer als auch im Winter.
Millstätter See
Der Millstätter See verbindet das Leben am See mit dem Zugang zu den Bergen Oberkärntens. Die Orte und Dörfer rund um den See bieten unterschiedliche Lagen und machen die Region interessant für Käufer, die ihren Zweitwohnsitz sowohl im Sommer als auch im Winter nutzen möchten.
Ossiacher See und die Alpenregionen
Der Ossiacher See liegt zentral zwischen Villach und den Bergen, während Alpenregionen wie Hochrindl ein stärker auf die Berge ausgerichtetes Zweitwohnsitzerlebnis bieten. Die richtige Wahl hängt davon ab, was dir am wichtigsten ist: Zugang zum See, Skifahren, Ruhe oder eine gute ganzjährige Erreichbarkeit.
Vergleiche nicht nur die Lage, sondern auch die Immobilie
Die Wahl der richtigen Region ist nur der Anfang. Zwei Immobilien in derselben Gegend können sich hinsichtlich zulässiger Nutzung, Erreichbarkeit, Umgebung und Eignung für deine Pläne unterscheiden.
Beginne mit dem Lebensstil, den du dir wünschst, und prüfe anschließend, ob die konkrete Immobilie diesen Lebensstil tatsächlich ermöglicht.
Was kostet der Kauf eines Zweitwohnsitzes in Kärnten?
Der Kaufpreis ist nicht der Gesamtbetrag, den du für den Immobilienkauf in Österreich einplanen solltest. Zusätzlich solltest du Steuern, Eintragungsgebühren, rechtliche Kosten und, falls zutreffend, Makler- und Finanzierungskosten berücksichtigen.
3,5 % Grunderwerbsteuer
Die Grunderwerbsteuer beträgt bei einem regulären Immobilienkauf grundsätzlich 3,5 % des Kaufpreises.
1,1 % Grundbuchgebühr
Die Gebühr für die Eintragung deines Eigentumsrechts in das österreichische Grundbuch beträgt grundsätzlich 1,1 % des Kaufpreises.
Ca. 1–3 % Rechtsanwalt oder Notar
Plane ungefähr 1–3 % des Kaufpreises für die Kosten eines Rechtsanwalts oder Notars ein. Die tatsächlichen Kosten hängen vom Umfang der Leistungen und der jeweiligen Honorarvereinbarung ab.
Maklerprovision, falls zutreffend
Wenn eine Maklerprovision für den Käufer anfällt, beträgt die maximale Provision bei Immobilien über €48.448,52 3 % des Kaufpreises zuzüglich 20 % Umsatzsteuer auf die Provision. Die tatsächliche Provision kann verhandelt werden.
Beispiel: Kauf eines Zweitwohnsitzes für €500.000
| Kosten | Beispiel |
| Kaufpreis | €500.000 |
| Grunderwerbsteuer 3,5 % | €17.500 |
| Grundbucheintragung 1,1 % | €5.500 |
| Rechtsanwalt/Notar ca. 1–3 % | €5.000–€15.000 |
| Maklerprovision bei 3 % + USt. | €18.000 |
| Geschätzte Kaufnebenkosten | €46.000–€56.000 |
In diesem Beispiel betragen die zusätzlichen Kaufnebenkosten ungefähr 9,2–11,2 % des Kaufpreises. Dies ist ein Rechenbeispiel und kein fester Prozentsatz. Die tatsächlichen Kosten hängen von der Transaktion, den Honoraren, der Maklerprovision und der Finanzierung ab.
Wenn du den Kauf finanzierst
Wenn ein Pfandrecht für die Finanzierung im Grundbuch eingetragen wird, fällt grundsätzlich eine zusätzliche Eintragungsgebühr von 1,2 % des Wertes des eingetragenen Pfandrechts an. Zusätzlich können separate Bank- und Finanzierungskosten entstehen.
Berechne dein gesamtes Kaufbudget, bevor du ein Kaufanbot abgibst, und orientiere dich nicht nur am Angebotspreis.
Häufig gestellte Fragen zum Kauf eines Zweitwohnsitzes in Kärnten
Nein. Nicht jede Wohnimmobilie darf automatisch als Zweitwohnsitz genutzt werden. Die zulässige Nutzung und die entsprechende Widmung der konkreten Immobilie sollten geprüft werden, bevor du eine verbindliche Verpflichtung eingehst.
Ja, die Voraussetzungen können jedoch von deiner Staatsangehörigkeit abhängen. Staatsangehörige aus EU- und EWR-Ländern werden beim Immobilienerwerb grundsätzlich wie österreichische Staatsangehörige behandelt, während Käufer aus Drittstaaten möglicherweise eine behördliche Genehmigung benötigen. Ob die Immobilie als Zweitwohnsitz genutzt werden darf, ist davon getrennt zu prüfen.
Nicht automatisch. Die Erlaubnis, eine Immobilie als privaten Zweitwohnsitz zu nutzen, bedeutet nicht zwangsläufig, dass sie auch wiederholt kurzfristig an Urlaubsgäste vermietet werden darf. Wenn eine Vermietung Teil deiner Pläne ist, solltest du vor dem Kauf die zulässige Nutzung und mögliche zusätzliche Anforderungen prüfen.
Prüfe die zulässige Nutzung der Immobilie, die relevanten Unterlagen und das Grundbuch. Wenn die Nutzung als Zweitwohnsitz oder die touristische Vermietung für deine Pläne entscheidend ist, sollten diese Punkte geklärt sein, bevor du ein verbindliches Kaufanbot unterschreibst.
Beim Immobilienkauf in Österreich wird üblicherweise ein österreichischer Rechtsanwalt oder Notar für die Erstellung oder Abwicklung des Kaufvertrags, die Treuhandabwicklung und den erforderlichen Prozess zur Eintragung ins Grundbuch hinzugezogen.
Wörthersee, Weissensee, Millstätter See und Ossiacher See gehören zu den Seeregionen, die Käufer in Betracht ziehen können. Alpenregionen wie Hochrindl bieten dagegen eine stärker auf die Berge ausgerichtete Alternative. Welche Lage am besten passt, hängt davon ab, wie und wann du die Immobilie nutzen möchtest.
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